Das Sanierungsverfahren

Das Sanierungsziel ist die dauerhafte Beseitigung einer Gefahr (status quo ante). Damit keine vollständige Beseitigung verlangt, sondern nur eine gefahrlose Nutzung eines Grundstücks nach dessen planungsrechtlichen Vorgaben.
Es ist sinnvoll, vor einer Sanierung Nutzungsvarianten zu überprüfen, um damit den Sanierungsaufwand zu verringern.

Die Sanierungsverfügung, die dann die Durchführung der Sanierung im Einzelnen und verbindlich regelt, ist als einseitiger belastender Verwaltungsakt der Bodenschutzbehörde in der Mehrzahl der Fälle die Grundlage der Sanierung durch den Betroffenen. Sie legt Maßnahmen und Ziele, regelmäßig die Maßnahmenwerte, fest. Auf die damit verbundenen materiellen Rechtsfragen wird noch einzugehen sein. Hier soll es zunächst um weitere Sanierungsmittel und Verfahrensschritte gehen.
Nach einer Gefährdungsabschätzung nach § 9 ist im Ausnahmefall als Grundlage für die konkrete Sanierung durch den Betroffenen statt der gerade erwähnten Verfügung eine weitere Sanierungsuntersuchung(21) durchzuführen und ein Sanierungsplan(22) zu erstellen. § 13 nennt für diese zusätzlichen Schritte im Sanierungsverfahren besondere Voraussetzungen (z. B. Verschiedenartigkeit der Sanierungsmaßnahmen, besonders gefährliche Bodenveränderungen), die bei einfachen Sachverhalten nicht vorliegen.
Statt einer Verfügung kann auch ein Sanierungsvertrag mit der Behörde geschlossen werden, der dann Grundlage der Sanierung wird. Dies ist sinnvoll bei komplexen Sanierungen, die einen Sanierungsplan verlangen. Allerdings besteht ein Vorrang der Verfügung vor einem Vertrag, so dass die Behörde den Betroffenen nicht einfach zu einem Sanierungsplan veranlassen darf. Aus hier nicht zu erläuternden Gründen des Verwaltungsrechts(23) gibt der Sanierungsvertrag dem Verpflichteten eine größere Sicherheit als die einseitig wieder abänderbare Verfügung. Außerdem können in einem Vertrag auch andere behördliche Entscheidungen im Zusammenhang mit der Sanierung, z. B. wegen des Wasserrechts, oder auch eine Baugenehmigung geregelt werden.
Das Gebot der Verhältnismäßigkeit hat die Verwaltung auch bei der Festlegung der Sanierungsziele zu beachten. Deshalb gibt es keine Sanierung auf Null und keine Sanierung mehr nur noch im Grenzbereich oberhalb eines Maßnahmenwertes.

Verfahrensregeln sind im BBodSchG nur wenige enthalten. § 12 enthält Informationsrechte zu Gunsten der durch eine bereits angeordnete Untersuchung oder Sanierung betroffenen Eigentümer, Grundstücksnutzer oder Nachbarn. Das Problem der in den Sanierungsunterlagen möglicherweise enthaltenen Geschäftsgeheimnisse ist im Gesetz angesprochen. Hier hat der Bund von seiner Kompetenz keinen Gebrauch gemacht und den Ländern Regelungen überlassen.

Übersicht über die Länderregelungen für die Sanierung:

• Regelungen zur Erfassung von Altlasten entsprechend § 11
• Mitteilungs- und Auskunftspflichten gegenüber der Behörde bei Anhaltspunkten für eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast für den Verursacher, den jetzigen Eigentümer u.a.(24) mit Bußgeldsanktion und Schutz bei Weitergabe von Geschäftsgeheimnissen. Wer aus eigenem Entschluss ein Bodengutachten erstellen lässt, das eine Altlast feststellt, hat das Gutachten unaufgefordert der Behörde vorzulegen!
• Betretungs- und Ermittlungsrechte zu Gunsten der Umweltbehörden gegenüber dem Eigentümer und Inhaber der tatsächlichen Gewalt über ein Grundstück, ebenfalls mit Bußgeldsanktion und Entschädigungsregelung.
• Fortführung der bisherigen Kataster mit schädlichen Bodenveränderungen und Altlasten
• Zuständigkeitsregelungen: Regelmäßig sind die Landratsämterund kreisfreien Städte zuständig für den Gesetzesvollzug.

Sanierungsmaßnahmen ohne behördliche Zustimmung sind zwar nicht unzulässig, bergen aber das Risiko in sich, dass die Behörde später andere Vorstellungen zur Sanierung hat.

Nach der Sanierung unterliegen Altlasten und altlastenverdächtige Flächen der behördlichen Kontrolle (Kostentragung Behörde) oder der Eigenkontrolle durch den Betroffenen (Kostentragung Betroffener), die in § 15 beschrieben und nach § 16 angeordnet werden können.

 

Eine Nachsanierung, d. h. eine weitere Sanierung nach einer vorausgegangenen, ist grundsätzlich nicht ausgeschlossen(25). Das liegt in der Dynamik des Umweltrechts begründet. Deshalb liegt es auch im Interesse des Betroffenen, dass die Untersuchungen vor der Sanierung nicht zu oberflächlich erfolgen und sich nicht nur auf einzelne Schadensherde beschränken. Einen Schutz kann nur ein Sanierungsvertrag bieten, wenn in ihm eine endgültige Sanierungsgrenze festgelegt worden ist. Dazu ist die Behörde aber nicht verpflichtet.

Der Wertausgleich nach § 25 ist ein erhebliches Risiko für jeden Grundstückskäufer, der ein mit diesem Ausgleich belastetes Grundstück erwirbt. Ein entsprechender Vermerk kann zwar in der zweiten Abteilung des Grundbuchs eingetragen werden, die Pflicht zum Ausgleich entsteht aber unabhängig davon.

Die Voraussetzungen des Wertausgleichs

• Wertausgleich an die Behörde für die durch ihre Sanierung verursachte Wertsteigerung des Grundstücks
• Schuldner ist der Grundstückseigentümer, mehrere als Gesamtschuldner(26).
• Die Sanierung ist mit öffentlichen Mitteln erfolgt, die nicht als verlorene Zuschüsse gezahlt wurden(27).
• Öffentliche Last auf dem Grundstück.